INVESTIR EN ETANT LOCATAIRE

Peut-on investir dans l'immobilier en étant locataire ?

L'investissement locatif a le vent en poupe grâce à des taux très bas et des dispositifs fiscaux avantageux. Mais faut-il obligatoirement être propriétaire de sa résidence principale pour pouvoir réaliser un investissement immobilier ?

Investir dans l'immobilier sans être propriétaire : un phénomène nouveau ?

"C'est un phénomène un peu nouveau puisque normalement, on achète sa résidence principale puis on réalise des investissements immobiliers", confirme Pierre Chapon, cofondateur du courtier en ligne Pretto.fr. En effet, de nombreux particuliers ne peuvent (ou ne veulent) pas acheter leur résidence principale en raison prix trop élevés. Ils s'orientent donc vers l'investissement locatif pour profiter des taux bas et des dispositifs fiscaux en vigueur. "C'est une tendance que l'on observe, notamment chez les jeunes. Et ce ne sont pas toujours des emprunteurs qui ne peuvent pas acheter leur résidence principale", poursuit-il.

Des investisseurs de plus en plus jeunes ?

Depuis le début de l'année, les millennials, personnes nées entre 1980 et 2000, représentent 43% des investisseurs locatifs chez Cafpi. Et 22% ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. L'investissement locatif est donc de plus en plus marqué parmi cette population d'acquéreurs.

L'investissement locatif ne concerne donc pas uniquement les propriétaires. Si vous êtes locataires, vous pouvez tout à fait vous lancer dans cette aventure immobilière.

Rendement et patrimoine au rendez-vous

Adrien, jeune actif de 32 ans, a fait le choix de rester locataire de son appartement parisien et d'investir dans un appartement de type T2 dans le sud. "Je voulais profiter des taux bas et devenir propriétaire même si je reste locataire à Paris. C'est un choix, car j'aurais pu acheter en proche banlieue mais je voulais rester dans mon quartier. J'ai opté pour Narbonne, une ville que je connais. J'ai négocié un bon prix pour l'appartement qui m'apporte un rendement de plus de 7%." Un rendement qui fait rêver quand le taux de rémunération de l'épargne réglementée (livret A ou LDDS) est gelé à 0,75%...

Calculs du rendement locatif brut et net

• Pour connaître le rendement locatif brut, il vous faudra connaître le loyer mensuel que vous pourrez dégager, le multiplier par 100 et le diviser par le prix d'achat du bien : (loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat.
• Pour connaître le rendement net, vous devrez déduire les charges locatives, les frais de gestion et les taxes payées (impôts et taxe foncière) : (loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/ par le prix d'achat.
• Attention au taux d'endettement et aux charges liées à la propriété
  "L'immobilier reste le seul investissement que l'on peut faire à crédit, sans avoir beaucoup d’argent de côté en effet. L'effet taux bas est un déclencheur pour investir dans une valeur sûre qu’est la pierre. Mais ce n'est pas possible pour tout le monde. Il faut être réaliste puisque la banque prendra en compte les risques de chaque profil", souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.

Pour emprunter, il vous faudra donc avoir une marge de manœuvre financière suffisante par rapport au loyer que vous déboursez chaque mois.
Le taux d'endettement des 33% reste la règle de base même si les banques regarderont également votre "reste à vivre", c'est-à-dire, la somme dont vous disposez une fois vos charges fixes payées (loyer, impôts, assurances...).
En outre, pour établir votre capacité d'emprunt, elles se baseront sur 70 voire 80% du montant du loyer de votre investissement. Concrètement, cela veut dire que si vous louez un logement 1 000 euros, seuls 700 euros seront considérés par la banque comme une rentrée d'argent.
 

Investissement locatif : l'apport personnel n'est pas toujours obligatoire
L'apport personnel n'est pas obligatoire et il est même recommandé de ne pas mettre tout son apport dans l'opération. Avoir un apport reste un plus pour obtenir son crédit.
Si elles ne l'incluent pas dans l'opération, elles regarderont tout de même si vous avez des sous de côtés pour faire face à la gestion patrimoniale du bien (travaux, charges, taxes,...).

?Dans tous les cas, si vous comptez réaliser un investissement locatif, il vous faudra monter votre capacité d'épargne chaque mois et présenter des comptes bien tenus, généralement sans découvert bancaire. Et il faudra surtout garder en tête qu'une épargne de sécurité est nécessaire pour pouvoir faire face en cas de vacance locative, d’impayés de loyers ou de réparations.